Les condominiums neufs poussent comment des champignons dans nos grands centres urbains comme dans nos régions. Pensez-vous bientôt en acheter un, sur plans ?

Après avoir rencontré le représentant des ventes du promoteur immobilier et, signé le contrat préliminaire pour l’achat de ce condominium, je paries que si je vous demande quelle sera sa superficie, vous me direz celle que le représentant des ventes du promoteur immobilier vous a dit et, qui figure sur les plans qu’il vous a remis.

Et bien, sachez qu’à sa réception, votre condominium pourrait avoir rétréci de plusieurs pieds carrés.

Vous ne le saviez pas ? Il n’y a pas lieu de paniquer : Vous n’alliez pas être le premier et, sûrement pas le dernier à avoir cette très mauvaise surprise à la réception du certificat de localisation, au moment de signer de l’acte de vente chez le notaire.

Jugements en lien avec les différences significatives entre les superficies indiquées sur les contrats préliminaires pour les achats de condominiums neufs et les superficies livrées

Je viens d’effectuer une courte recherche sur le site Web de la Société québécoise d’information juridique (SOQUIJ). Croyez-moi : ce ne sont pas les jugements qui manquent pour justifier l’ampleur de ce phénomène. En voici d’ailleurs quelques-uns :

Attention : Méfiez-vous, si vous voyez les termes « superficie approximative ou dimensions approximatives» dans le contrat préliminaire que vous devrez signer avec le promoteur immobilier pour l’achat de votre condominium neuf. Dans quasiment tous les jugements que j’ai trouvé sur le sujet, les promoteurs immobiliers ont tous tentés d’expliquer la différence entre la superficie annoncée et la superficie livrée en prétextant que dans le contrat préliminaire c’était clairement indiqué qu’il s’agissait de « superficie approximative ou dimensions approximatives »

1. Cause Ouellet c. Édifice 10 St-Jacques inc.

La Cour supérieure énonce le fait que les dimensions indiquées ne soient qu’approximatives, ne suffit pas à expliquer la différence de 22 % entre la superficie brute et la superficie nette. Dans le cas d’un appartement de petite dimension, une différence de 49 à 87 pi2 de moins est importante. La Cour résilie le contrat préliminaire intervenu entre les parties et ordonne à la défenderesse de rembourser aux demandeurs le dépôt de 30 000 $ avec intérêts.

2. Cause Patel c. Condominiums Centro inc.

Le contrat indiquait que la superficie approximative de l’unité était de 904 pi2 et le prix de vente était fixé à 180 000 $, la superficie nette de l’unité livrée était de 777 pi2, ce qui représente un déficit de contenance de 20 % entre celle promise et celle livrée. La Cour du Québec a retenu que la clause de « superficie approximative » invoquée par la défenderesse est ambiguë et comme il s’agit d’un contrat d’adhésion, elle doit être interprétée en faveur de la demanderesse. De plus, en ne divulguant pas clairement cette éventualité de différence de superficie, la défenderesse s’est livrée à une pratique de commerce interdite au sens de la Loi sur la protection du consommateur. La Cour a arbitré les dommages-intérêts à 7 500 $, plus 1 500 $ pour les inconvénients subis par la demanderesse.

3. Cause Fournier c. Constructions Beau-Design inc.

L’unité de copropriété divise que le demandeur a achetée lui a été livrée avec une contenance superficiaire de 800 pi2, alors que le contrat préliminaire signé avec la défenderesse Beau-Design prévoyait une superficie « approximative » de 852 pi2. La Cour a retenu que la vente a été faite eu égard à la contenance, en vertu de l’article 1720 C.c.Q., elle a accordé au demandeur la somme de 4 797 $.

Comment est calculée la superficie des condominiums neufs

J’espère que vous ne serez pas surpris d’apprendre que les promoteurs immobiliers utilisent une méthode différente de celle qu’utilisent les arpenteurs-géomètres pour calculer la superficie des condominiums car, les premiers sont des vendeurs alors que les seconds sont des officiers publics dont l’acte est très bien encadré et, réglementé.

  • Les promoteurs immobiliers visent à générer un maximum de profit
  • Les arpenteurs-géomètres visent à créer les conditions d’un impôt équitable

Calcul de la superficie des condominiums neufs par les promoteurs immobiliers

Vu que leur acte n’est nullement encadré et, réglementé à ce niveau, les promoteurs immobiliers mesurent la superficie des condominiums, comme bons leur semblent. La plupart d’entre eux utilisent stratégiquement des méthodes permettant de déterminer ce qu’on appelle la superficie brute des condominiums. Des méthodes qui consistent à mesurer la superficie des condominiums à partir de l’enveloppe du bâtiment en se basant sur les plans architecturaux : certains d’entre eux n’hésitent même pas à inclure les balcons dans leurs calculs.

Calcul de la superficie des unités de condominium par l’arpenteur-géomètre

Contrairement aux promoteurs immobiliers, les arpenteurs-géomètres n’ont pas le droit de mesurer la superficie des condominiums comme bons leur semblent. Ils sont tenus de prendre ce qu’on appelle des mesures cadastrales en utilisant une méthode unique qui demeure la même d’un arpenteur-géomètre à l’autre ou d’un condominium à l’autre. Ils ne mesurent que la superficie nette des condominiums afin d’établir les limites des parties communes et privatives. Ils prennent leurs mesures à l’intérieur du panneau de gypse, d’une extrémité à l’autre.

Ce que vous devez retenir

En achetant un condominium neuf, la superficie annoncée au bureau des ventes ne sera fort probablement pas celle de votre condominium.

Malgré le fait que :

  • En vertu de l’article 1716 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), un vendeur est tenu de délivrer le bien vendu, ce qui comprend l’obligation de délivrer la contenance indiquée au contrat (art. 1720 C.c.Q.)

Et que :

  • En vertu de la Loi sur la protection du consommateur, un commerçant ne peut faussement attribuer une dimension à un bien (art. 221 L.P.C.) et, dans une représentation à un consommateur, passer sous silence un fait important (art. 228 L.P.C.)

Avant de signer le contrat préliminaire pour l’achat sur plans de votre condominium, il faut que vous soyez très vigilant. Vous devez non seulement vous assurer que la superficie qui est mentionnée dans le contrat n’est pas approximative mais aussi, questionniez le promoteur immobilier sur la méthode utilisée pour calculer la superficie habitable du condominium que vous comptez acheter. Il doit vous préciser s’il s’agit d’une méthode permettant de déterminer sa superficie brute ou une méthode permettant de déterminer sa superficie nette.

Attention : Lorsque le promoteur utilise une méthode permettant de déterminer la superficie brute du condominium, sa superficie habitable sera sûrement inférieure d’au moins une centaine de pieds carrés, à la livraison.